Categories
Bez kategorii

Praktyczne sposoby finansowania inwestycji deweloperskiej

Zasadniczo istnieją trzy podstawowe sposoby finansowania inwestycji deweloperskiej:

  • finansowanie kapitałem obcym,
  • finansowanie wpłatami nabywców,
  • finansowanie kapitałem inwestora pasywnego.

Najbardziej klasyczne jest finansowanie kapitałem obcym, który stanowi zwykle specjalnie dedykowany produkt bankowy – kredyt deweloperski. Kredyty takie są w większości „szyte na miarę” tzn. ich forma uruchomienia jak i spłaty jest ściśle powiązana z etapami przedsięwzięcia deweloperskiego. Takie finansowanie jest z reguły najbardziej bezpieczne, ponieważ inwestycja jest pod „nadzorem” banku, który dodatkowo pełni funkcję kontrolującego (wykonalność techniczna jak i finansowa) oraz posiada środki finansowe, które są zagwarantowane w postaci wiążącej umowy. Należy przy tym zaznaczyć, że jest to finansowanie umiarkowanie drogie (biorąc pod uwagę dynamikę realizacji inwestycji deweloperskiej oraz obecne stopy oprocentowania), co uzasadnia jego największą popularność.

Kolejnym rodzajem finansowania jest finansowanie wpłatami od nabywców. Taki sposób pozyskiwania kapitału, jest z definicji najtańszy (kapitał całkowicie bez oprocentowania), niemniej w celu jego pozyskania wymaganym jest dostosowanie się do wymogów ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego czyli tzw. Ustawy deweloperskiej  (w tym otwarcie rachunku powierniczego oraz powierzenie nadzoru nad wypłatami zewnętrznej instytucji kontrolującej). Ponadto fundamentalnym elementem całości, jest pozyskanie nabywców, którzy zapewnią to finansowanie, a to zwykle dzieje się w trakcie wykonywania inwestycji. Przez co rozpoczynając inwestycję deweloperską, bez odpowiedniego poziomu sprzedaży (i zapewnionych innych źródeł finansowania) – może skutkować brakiem możliwości jej zakończenia.

Trzecim sposobem finansowania jest finansowanie kapitałem inwestora pasywnego. Jest to finansowanie, które cieszy się rosnącą popularnością, a jego zaletą jest ogólna dostępność (w szczególności portale internetowe) oraz transparentność. Finansowanie to następuje zarówno w formie klasycznej pożyczki (przy czym jest ona znacznie wyżej oprocentowana aniżeli kredyt bankowy) lub poprzez zakup akcji/udziałów. Spotykane na rynku są także inwestycje finansowane poprzez zamkniętą emisję obligacji na rzecz inwestora pasywnego. Jest to najdroższa forma finansowania, niemniej najbardziej osiągalna.

Zasadniczym i wielokrotnie zdiagnozowanym problemem inwestycji deweloperskiej jest niedoszacowanie inwestycji oraz brak środków na jej zakończenie, co zwykle powoduje upadłość dewelopera i wysokie straty inwestycyjne. Remedium na taką sytuację jest odpowiednie rozpoznanie realnych zagrożeń związanych z inwestycją, sporządzenie profesjonalnego due diligence zarówno  całej inwestycji, jak i dogłębna ocena samej nieruchomości. Ponadto z uwagi na zakres i specjalizację takiej tematyki, inwestorzy coraz częściej zatrudniają firmy, które są odpowiedzialne za tą część procesu. Wymaga to wiedzy z zakresu finansów, analityki, bankowości, rzeczoznawstwa oraz prawa, w tym podatkowego. Z uwagi na posiadane kompetencje – zespół KRTP oferuje kompleksowe podejście w tematyce doradztwa dla deweloperów, stając się poniekąd „dyrektorem finansowym i project managerem oraz doradcą prawnopodatkowym”. Pozwala to na zapewnienie klientowi całkowitej kontroli nad inwestycją od strony finansowej (niejako gwarantując wykonalność finansową inwestycji), raportowanie zarządcze jak i większe możliwości w potencjalnych negocjacjach z bankami. Nasze doświadczenie we współdziałaniu z branżą deweloperską pokazuje, że funkcja jaką pełnimy zawsze przynosi wymierne korzyści dla inwestora w postaci:

  • pozyskania optymalnego finansowania (wybieramy zawsze to najbardziej adekwatne, biorąc pod uwagę wszelkie możliwości rynkowe, robiąc jednocześnie ich analizę porównawczą pod względem realnych kosztów).
  • kontroli zewnętrznej firmy doradczej – która zapewnia nadzór inwestorski nad kolejnymi etapami budowy w zakresie jej finansowania,
  • kompleksowym podejściu, zapewniającym oszczędność (zamawiając poszczególne rzeczy osobno z rynku, tj. biznes plan, operat szacunkowy, osobę nadzorującą etap pozyskania finansowania oraz osobę prowadzącą rozliczenia inwestycji z bankiem lub innym dawcą kapitału, sumaryczna cena wszystkich usług będzie istotnie wyższa aniżeli cena oferowana przez naszą kancelarię).

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *